Хочу дачу!

10.09.2019

Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) в ходе исследования выяснил, что более половины россиян (52%), не имеющих дачи, хотели бы обзавестись собственной загородной недвижимостью.

Эксперт «РГ» Глеб Акимов рассказал об основных правилах, которые нужно соблюдать, приобретая дачу.

Для начала нужно определить основные критерии поиска, чего вы ждете: природа (река, лес и т.д.), инфраструктура (газ, электричество, вода, канализация, чистка подъездных дорог зимой и т.д.), расположение (удаленность от городского жилья, от ближайших населенных пунктов), логистика (ближайшая трасса к дому, ее пропускная способность), площадь и форма
участка.

Выбирайте район проживания и изучайте порядок цен в интернете. Смотрите объявления от собственников на вторичном рынке, мониторьте предложения от компаний-застройщиков, проконсультируйтесь в агентстве недвижимости. Сравните все предложения.

Подобрав 10-15 объектов, посетите каждый из них: по возможности со знакомым строителем и юристом. Уточните стоимость ЖКХ. Если это садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ), то какие ежегодные выплаты и тарифы установлены правлением. Познакомьтесь с соседями, почитайте форумы жителей.

Если вы покупаете участок с домом

Уточните дату постройки и срок владения.
Выясните, из каких материалов построен дом, обязательно покажите фундамент профессионалу.
Узнайте о планах развития территории.
Лично проверьте наличие воды, газа, электричества, канализации и интернета.
Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний периоды.
Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей.
Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.).
Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам.

Проверка всех коммуникаций

Также должны быть представлены концепция коттеджного поселка и утвержденный генеральный план. В приложениях к генплану обязательно описываются все инженерные сети поселка. Будущему домовладельцу необходимо знать, откуда будет поступать вода, как будет устроена канализация и т.д. И само собой должно быть разрешение на строительство от местной администрации со всеми необходимыми согласованиями.

Кроме того, важно проверить наличие технических условий (ТУ) на подключение коммуникаций - электросетей, газа, водоснабжения, телефонной связи.

В ТУ указывается полный объем выделенных ресурсов. Например, если на коттеджный поселок из 20 домов выделена мощность 100 кВа, по 5 кВа на домовладение, то на освещение улочек и зон отдыха трансформаторной мощности уже не хватит. И такую ситуацию надо предвидеть.
Если коттеджный поселок уже сдан госкомиссии, то у застройщика надо запросить заключение. Если к строительству были привлечены сторонние организации, обязательно должен быть акт о выполненных работах.

Документы на дом и прилегающий участок

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Правоустанавливающий документ на участок с указанием, на каком основании приобрел землю застройщик.
Постановление местной администрации о предоставлении участка, договор купли-продажи и др.
Кадастровый паспорт участка.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом.
Кадастровый паспорт на строение из БТИ.

Важный документ - договор с управляющей компанией, которая будет обслуживать коттеджный поселок.

Рекомендуем при оформлении сделок с недвижимостью обращаться к нотариусу, так как именно он гарантирует достоверность данных государственных реестров, обеспечивает доказательственную базу, которая впоследствии может подтвердить право собственности в случае судебных споров.

Именно нотариус проводит правовую экспертизу всех условий сделки: выясняет обстоятельства дела - устанавливает личность продавца и покупателя, их волю, разъясняет участникам смысл, значение и правовые последствия сделки; проверяет соответствие содержания сделки намерениям сторон и требованиям законодательства, проверяет по госреестрам сведения о дееспособности участников договора, о банкротстве, действительности паспортов; проводит расчеты через публичный депозитный счет (это самый безопасный способ расчётов), а также вправе передавать документ в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Какие документы должны быть у продавца - частного лица

Разрешение на строительство.
Акт ввода дома в эксплуатацию.
Кадастровый паспорт на дом и земельный участок.
Нотариальное согласие супруга на продажу.
сли в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов опеки.
Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Выписка - обязательный документ. В ней отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок. Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-7 рабочих дней. Запросить выписку можно в любом МФЦ, для этого нужно знать кадастровый номер участка. Если выписку предоставляет продавец, то обратите внимание на дату. Чем справка «свежее», тем лучше.
Если у объекта уже есть «история» и участок уже перепродавался, то проверьте чистоту всей цепочки сделок, запросите договоры купли-продажи и посмотрите, были ли они удостоверены у нотариуса.

Покупая дом с участком в коттеджном поселке от застройщика, необходимо тщательно проверить целый ряд документов. В первую очередь, это правоустанавливающие документы юридического лица - устав организации, Свидетельство о постановке на регистрационный учет в налоговых органах, Свидетельство о присвоении ИНН и документ, подтверждающий права руководителя (решение учредителей, протокол общего собрания, приказ и т.п.). Эти документы подтверждают право заниматься коммерческой деятельностью.

Проверьте, не находится ли юрлицо в стадии банкротства. Далее необходимо проверить документы, связанные с правами застройщика на земельный участок.

К ним относятся «Постановление районной администрации о выделении участка», с подробным описанием под какие цели и на каких условиях. Если участок был выделен на правах аренды, надо обратить внимание на сроки аренды и порядок передачи его в собственность.

Материал предоставлен rg.ru.
Фото: Андрей СОЛОМОНОВ, «РИА Новости».