Решающее слово – за собственниками
13.09.2019
После публикации материала «Найти все, что скрыто», посвященного обязанностям управляющих организаций по обслуживанию жилого фонда, в редакцию стали приходить письма от читателей, где они рассказывают о проблемах, с которыми им пришлось столкнуться в отношениях с управляющими компаниями. Сегодня мы публикуем некоторые из них вместе с ответами специалистов Государственной жилищной инспекции.
Обходы должны быть регулярными
Читатель из областного центра прислал в редакцию письмо с фотографией лестничной клетки в подъезде, где написан телефон распространителей запрещенных веществ. Он пишет: «Эта надпись появилась пять лет назад и с тех пор пребывает в своем первозданном виде. Это означает, что представители УО «Черемушки», которая обслуживает наш дом, не были у нас не менее пяти лет. Соответственно, ремонта в нашем подъезде нет уж лет как 10, хотя строка «содержание жилого фонда» и «текущий ремонт» в квитанции есть. Неужели не существует норм, по которым должны проводиться периодический контроль состояния обслуживаемых УО домов и текущий ремонт?»В Государственной жилищной инспекции в ответ на вопрос читателя объяснили, что согласно постановлению Госстроя РФ «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» контроль за техническим состоянием жилого фонда следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров. Общие осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона). Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, требуемое санитарное состояние лестничных клеток; нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках.
А вот что касается ремонтов, согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений. Вопросы текущего и капитального ремонтов общего имущества, в том числе ремонт подъездов, относятся только к его компетенции. Любой из собственников помещений в вашем доме имеет право выступить инициатором проведения общего собрания для принятия решения о ремонте общего имущества дома и порядке его финансирования.
За что мы платим?
Читатель из Ермолина Боровского района спрашивает, правильно ли в их доме, который раньше был общежитием, где затем комнаты приватизировали, начисляют плату за жилищно-коммунальные услуги. Его также интересует, должна ли управляющая организация вести претензионную работу с должниками.Как разъяснили нам в ГЖИ, собственник жилого помещения несет бремя его содержания и, если оно является квартирой, общего имущества в соответствующем многоквартирном доме. А собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Согласно статье 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Это санитарные узлы, прихожая, кладовка и кухня.
Согласно статье 42 Кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру ее общей площади. Доля в праве общей собственности на общее имущество в доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в доме, пропорциональна сумме размеров общей площади комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в квартире.
Принимая во внимание вышеизложенное, управляющая организация должна производить начисление платы за жилищно-коммунальные услуги собственнику комнаты (комнат) в коммунальной квартире исходя из суммы площади комнаты (комнат) и площади доли в общем имуществе коммунальной квартиры.
Также в ГЖИ сообщили, что при управлении многоквартирным домом УК несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества.
Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением, в частности, коммунальных услуг, в том числе ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Отсутствие ведения претензионной работы со стороны управляющей организации является нарушением лицензионных требований. В случае наличия указанных нарушений в деятельности управляющих организацией любое заинтересованное лицо вправе обратиться в Государственную жилищную инспекцию Калужской области с соответствующим заявлением.
Кручу, куда хочу?
«Калужская УК «Ваш уют» с мая ввела в платежной квитанции графу «Снятие показаний индивидуальных ПУ». Имеет ли она на это право, ведь данные приборов снимают сами жильцы», – спрашивает еще один наш читатель.Как сообщили специалисты ГЖИ, по информации, полученной в ходе телефонных переговоров с представителем управляющей организации, графа «Снятие показаний индивидуальных ПУ» включается в квитанцию на оплату жилищно-коммунальных услуг только в тех домах, в которых имеется решение собрания собственников помещений в многоквартирном доме о необходимости выполнения управляющей организацией такого вида работ и порядка финансирования таких работ.
В соответствии с ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ собственник вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием в доме, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Согласно постановлению пленума Верховного суда РФ № 22 от 27.06.2017 г. управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (ч.7 ст. 156 ЖК РФ).