Найти всё, что скрыто

    Система оказания жилищно-коммунальных услуг устроена у нас таким образом, что непосвященному человеку сложно бывает разобраться, что эти услуги в себя включают и за что конкретно он платит. Однако уже есть активные и грамотные потребители, которые пытаются разобраться с тонкостями обязанностей управляющих организаций по обслуживанию общего жилого фонда, изучая различные нормативные документы и регламенты. У них это получается, и на основании опыта калужан мы предлагаем несколько таких полезных рекомендаций, которые могут заставить ваши «управляшки» работать лучше.

   Лампочки? Элементарно!

    Многим знакома ситуация, когда в подъезде или на лестничной площадке не горит свет. Обычно жильцы сбрасываются, сами покупают лампочки и вкручивают их. Но делать это – прямая обязанность управляющей компании.

    Доказательство содержится в части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая описывает, в частности, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). Так, в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования. Последнее – означает те самые электрические лампочки.

    В свою очередь Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170) сообщают, что включает в себя техническое обслуживание здания. Это комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.

    Согласно этим правилам «организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать эксплуатацию среди прочего осветительных установок общедомовых помещений.., включая светильники, установленные на лестничных клетках, поэтажных коридорах, в вестибюлях, подъездах, лифтовых холлах, у мусоросбросов и мусоросборников, в подвалах и технических подпольях, чердаках, подсобных помещениях и встроенных в здание помещениях, принадлежащих организациям по обслуживанию жилищного фонда».

    Вы спросите, где же здесь написано, что УК должна менять лампочки? Это написано в ГОСТе Р 56228 - 2014 «Освещение искусственное», который определяет осветительную установку как совокупность осветительных приборов и/или осветительных комплексов, поддерживающих конструкций, средств питания и управления освещением, а также элементов освещаемого пространства. То есть лампочки входят в состав осветительных установок.

    В свою очередь в общих требованиях ГОСТа Р 56192-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов» прямо говорится, что «в местах общего пользования должно быть обеспечено искусственное освещение, достаточное для предотвращения угрозы причинения вреда здоровью людей и создания комфортных условий для их пребывания с учетом требований, установленных в СанПиН 2.21.1/2.1.1.1076-01».

    Эти положения так или иначе закреплены в договорах управляющих организаций, размещенных на их сайтах, то есть они обо всем знают. Но не делают. Конечно, все эти документы написаны сухим малопонятным языком, но дотошному читателю можно в них не только разобраться, но и заставить управляющие компании исполнять свои прямые обязанности. И они не всегда такие мелкие.

   Вы об этом знали?

    Нормы обслуживания жилого фонда для управляющих организаций законодательством прописаны очень жесткие. Например, согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170), управляющие компании помимо очередной смены перегоревших ламп и стартеров, замены вышедших из строя отражателей, рассеивателей и других элементов светильников в рамках технического обслуживания и ремонта инженерного оборудования обязаны осуществлять очистку от пыли и грязи окон, потолочных фонарей и светильников на лестничных клетках в сроки, определяемые ответственным за электрохозяйство в зависимости от местных условий… (п. 5.6.6). Вы об этом знали?

    В нормативных документах кроме всего прочего прописана обязанность управляющих компаний в жаркую погоду дважды в сутки поливать дорогу перед домами для избежания порчи асфальта. Часто ли вы такое видели?

   Перерасчёт по претензии

    Еще один нередкий случай – когда с вас берут платежи с большей общей площади, чем зарегистрирована у вас в свидетельстве о праве собственности и техпаспорте БТИ.

    В этом случае вам придется потрудиться, самостоятельно сделать расчеты по каждой позиции, где вы обнаружите переплату, причем за весь период времени. Затем сделать ксерокопию документов, собрать свои выкладки и отнести все это в свою УК, написав претензию с требованием перерасчета за весь период, который вы являетесь собственником квартиры. Можете пообещать обратиться в суд в случае отказа. При такой сильной аргументации управляющие организации, как правило, идут навстречу без судебных разбирательств, возвращая деньги или сразу, или постепенно, ежемесячно уменьшая на определенную сумму платежи.

    К сожалению, таких примеров активной позиции жильцов по отношению к управляющим компаниям в Калуге, да и области пока еще мало.

    Люди не привыкли чувствовать себя собственниками своего жилья и понимать, что кроме них самих никто проблемы его содержания решать не будет. Они продолжают надеяться на какого-нибудь активного соседа, который проявит инициативу, будет отстаивать свои собственные права, а заодно поможет и им. Но от таких патерналистских настроений следует избавляться. Только сами жители смогут заставить свою управляющую организацию лучше работать, изучать для этого соответствующие нормативные и правовые документы и напоминать затем управляющим организациям о неисполнении ими своих обязанностей. Само по себе лучше не станет.